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摘要：我國全面實施營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)被納入增值稅體系，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種，尤其是增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅在會計處理和稅務處理上影響非常大。針對上述三大稅種就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售收入在會計處理和稅務處理上的差異進行初步研究，希望對會計實務工作者有所幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；計稅銷售收入；會計賬務處理；稅務處理

引言

全國人大于1997年發(fā)布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，同年11月國務院頒布了《城市商品房預售管理辦法》詳細規(guī)定了商品房預售條件、開發(fā)商申請辦理預售證所需提交材料、違規(guī)處罰等細則。這些預售法規(guī)和制度的出現(xiàn)，使預收賬款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中資金來源的重要保障，無疑解決了企業(yè)資金占用大、融資渠道少等問題，加速了資金周轉(zhuǎn)。全面營改增實施至今已經(jīng)三年有余，最早的房地產(chǎn)新項目經(jīng)歷了預售、竣工和商品房交付，基本滿足了會計準則規(guī)定的確認收入的條件，意味著增值稅納稅義務發(fā)生，并經(jīng)歷了兩個年度所得稅匯算清繳，逐步進入土地增值稅清算階段，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取一般計稅方式為例，分析其財稅處理在預賬款和收入確認兩個階段的差異。

一、預售階段的會計處理和稅務處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，與購買方簽訂《商品房銷（預）售合同》，我國《企業(yè)會計準則第14號—收入》規(guī)范了收入確認原則，房地產(chǎn)企業(yè)在履行了合同中約定的交房義務，即購買方取得商品房控制權時確認收入。企業(yè)收取的預售房款不能滿足收入確認的條件，其賬務處理在“預收賬款”科目下設客戶明細核算，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目。

（一）預繳增值稅的會計處理和稅務處理

1.會計處理

會計賬務處理以《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號）為依據(jù)，房地產(chǎn)公司在預先繳納增值稅時，會計賬務處理為借記“應交稅費—預交增值稅”，貸記“銀行存款—**銀行”。等到滿足納稅義務節(jié)點時，會計記賬從“應交稅費—預交增值稅”明細科目結轉(zhuǎn)到“應交稅費—未交增值稅”明細科目。

2.稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)預售本公司開發(fā)產(chǎn)品在納稅處理時執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，該文件是國家稅務總局于2016年發(fā)布的第18號（以下簡稱18號公告），一般納稅人銷售本企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目收取預收款的，在收到預收款時依照3%的預征率預先繳納增值稅，預收款÷（1+增值稅適用稅率）×3%=應預繳稅款。