物業(yè)費(fèi)和幾乎每個(gè)百姓的生活都有密切的關(guān)系，然而物業(yè)費(fèi)本身卻處在一個(gè)困局中。一邊是小區(qū)業(yè)主反對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)，一邊是物業(yè)公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，一邊是物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。圍繞著物業(yè)費(fèi)”似乎形成了一個(gè)死結(jié)。
管家”與主人”的這些矛盾該如何解決？北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化的彈性定價(jià)機(jī)制，并在大興區(qū)試點(diǎn)房屋買賣須先繳清物業(yè)費(fèi)。并計(jì)劃在將來(lái)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法中設(shè)置專門條款，解決物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難、業(yè)主欠費(fèi)等突出問題。
行業(yè)之殤：小區(qū)保安老齡化 服務(wù)倒退
十年前，北京普通物業(yè)公司招一個(gè)保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現(xiàn)在一個(gè)月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業(yè)主吐槽物業(yè)服務(wù)越來(lái)越差，物業(yè)也有苦衷：成本壓力大服務(wù)難提高。
家住回龍觀的吳先生最近幾年對(duì)物業(yè)的服務(wù)越來(lái)越不滿意，服務(wù)差了，比如以前的保安都是小伙子，可現(xiàn)在都是老頭兒，甭說(shuō)保護(hù)業(yè)主了，來(lái)個(gè)小偷也追不上啊。”
物業(yè)公司對(duì)此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業(yè)公司負(fù)責(zé)回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務(wù)，一共400萬(wàn)平米，有30多個(gè)小區(qū)3萬(wàn)多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說(shuō)，除了公共部位和共有設(shè)施的保險(xiǎn)，物業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)每平方米6毛錢左右。這個(gè)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)八九年沒有調(diào)整過(guò)了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因?yàn)橐恢痹谔潛p。
物業(yè)公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，逐年上調(diào)，但物業(yè)費(fèi)卻一直沒調(diào)過(guò)。陳曉麗說(shuō)，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。
如果物業(yè)公司要收支平衡，物業(yè)費(fèi)需要收多少錢？天鴻寶地物業(yè)公司測(cè)算，價(jià)格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導(dǎo)價(jià)沒有調(diào)整，擅自漲價(jià)是不可能的。他們也曾經(jīng)想過(guò)撤出，但因?yàn)槭菄?guó)企，管理的又是經(jīng)適房小區(qū)，不能說(shuō)撤就撤。
虧空的物業(yè)費(fèi)，企業(yè)只能自己背，辦法無(wú)非就是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個(gè)小區(qū)20個(gè)保安，現(xiàn)在減到10個(gè)。面對(duì)業(yè)主們的意見，物業(yè)公司直言，現(xiàn)有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能提供這樣的服務(wù)。能保證小區(qū)的正常運(yùn)行就行。
但物業(yè)費(fèi)還是很難調(diào)。陳曉麗表示，一方面是政府指導(dǎo)價(jià)的限制，另一方面，大部分業(yè)主并不接受。
我們管的有幾個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)成立的第一件事，就是要降低物業(yè)費(fèi)，哪怕減少一分錢也行，這也是業(yè)委會(huì)的業(yè)績(jī)。”陳曉麗說(shuō)。
十年未調(diào)的經(jīng)適房物業(yè)費(fèi)
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士坦言，缺乏合理的調(diào)價(jià)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平偏離市場(chǎng)成本，物業(yè)費(fèi)上調(diào)困難，企業(yè)虧損，行業(yè)發(fā)展艱難已經(jīng)成為北京市當(dāng)前物業(yè)發(fā)展的突出問題。
目前，北京的商品房物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)定價(jià)，經(jīng)適房則有政府指導(dǎo)價(jià)。2000年，北京市公布經(jīng)適房物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調(diào)至0.55元。
另一方面，近年來(lái)，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個(gè)保潔人員的工資只有500元，如今卻達(dá)到2500元左右。
但在成本不斷上漲的壓力下，北京經(jīng)適房的物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)卻10年沒有調(diào)整，仍然沿用2005年0.55元的標(biāo)準(zhǔn)。而商品房則由于缺乏合理的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，業(yè)主大會(huì)成立困難、業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)存在排斥心理等多種原因，也出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)多年未漲的局面，物業(yè)企業(yè)普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區(qū)更為嚴(yán)重。
區(qū)縣試點(diǎn)：小區(qū)服務(wù)決定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
目前，北京市住建委正指導(dǎo)區(qū)縣建委、房管局根據(jù)本轄區(qū)實(shí)際情況制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)并定期發(fā)布，目前已有海淀、大興、順義等多個(gè)區(qū)縣在開展試點(diǎn)。
大興是試點(diǎn)區(qū)縣之一，據(jù)區(qū)住建委副主任張斌說(shuō)，2012年談緒祥區(qū)長(zhǎng)剛上任就來(lái)區(qū)住建委調(diào)研，他布置了兩個(gè)活兒，其中一個(gè)就是物業(yè)。他認(rèn)為物業(yè)和老百姓生活密切相關(guān)，又是矛盾的集中點(diǎn)，要深入調(diào)研，對(duì)一些問題逐一破解。”
為此，張斌和同事們開展了半年多的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)不透明是最大的問題；對(duì)于物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)收繳難度大、難調(diào)價(jià)是主要困難。
大部分業(yè)主覺得，物業(yè)就是能看到的那幾樣服務(wù)，清運(yùn)垃圾、保潔、保安、化糞池清掏等。大興調(diào)研組對(duì)這幾項(xiàng)必備服務(wù)做了測(cè)評(píng)，公布了大興區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。
在這份標(biāo)準(zhǔn)中，基本物業(yè)服務(wù)被劃分為3個(gè)級(jí)別，最低一級(jí)的包括保潔、垃圾清運(yùn)、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級(jí)增加了安保服務(wù)，主要出入口有人值守；最高的一級(jí)再增加停車管理服務(wù)。3個(gè)級(jí)別的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)分別為每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。
有了標(biāo)準(zhǔn)，用誰(shuí)來(lái)服務(wù)，都由業(yè)主說(shuō)了算。今年6月，康盛園小區(qū)成為大興區(qū)第一個(gè)物業(yè)改革試點(diǎn)。這個(gè)1800多戶的小區(qū)此前物業(yè)費(fèi)最低限只有0.55元/平方米，繳費(fèi)率也只有7成多。
由于該小區(qū)沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)，所以街道和居委會(huì)介入了，他們組織了五六輪的入戶調(diào)查和收集業(yè)主意見，將來(lái)是用物業(yè)來(lái)服務(wù)還是小區(qū)自管？用什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？定什么價(jià)格？每一輪都是業(yè)主投票過(guò)半數(shù)來(lái)決定。最終確定了該小區(qū)采用大興區(qū)的第三類物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)定在1.28元/平米。
目前該小區(qū)的新物業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐，新老物業(yè)順利交接。業(yè)主們表示，這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費(fèi)了。”
不交物業(yè)費(fèi) 賣房無(wú)法過(guò)戶
房子空著沒住，反正打算出手就不交物業(yè)費(fèi)了，這種心理恐怕今后得改改。今年6月，大興區(qū)出臺(tái)物業(yè)管理指導(dǎo)意見，已明確規(guī)定，不結(jié)清物業(yè)費(fèi)，房子將無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
讓業(yè)主明白物業(yè)費(fèi)究竟花在什么地方，市住建委通過(guò)規(guī)范物業(yè)企業(yè)成本收支公示來(lái)解決，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)治理，也有辦法。北京市住建委負(fù)責(zé)人表示，下一步市住建委將加大對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的治理力度，對(duì)物業(yè)費(fèi)未結(jié)清的房屋將不予辦理產(chǎn)權(quán)交易和過(guò)戶手續(xù)。此外，還將聯(lián)合街道社區(qū)建立居民誠(chéng)信體系，將物業(yè)費(fèi)交納情況納入誠(chéng)信體系內(nèi)容，對(duì)誠(chéng)信缺乏的居民，街道和居委會(huì)不予開具相關(guān)證明。
大興區(qū)是率先吃螃蟹”的區(qū)縣。在今年6月出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》中規(guī)定，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，產(chǎn)權(quán)人(或代理人)應(yīng)出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明(或無(wú)物業(yè)管理房屋過(guò)戶證明)。也就是說(shuō)，如果沒有結(jié)清物業(yè)費(fèi)，房子是無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)的。
我們?cè)跀M文時(shí)，有相關(guān)部門曾提出，這條規(guī)定太前衛(wèi)，上位法中還沒有相關(guān)規(guī)定，我們力排眾議，才加上了這一條。”大興區(qū)住建委副主任張斌說(shuō)。
確實(shí)，如果是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不好，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，這樣的規(guī)定是否損害了業(yè)主的利益？
在張斌看來(lái)，如果業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)有問題，可以隨時(shí)投訴，合法維權(quán)，但不能簡(jiǎn)單粗暴的不交錢。舉個(gè)例子，家里的保姆如果覺得她服務(wù)不好，可以換可以辭退，但你不能不給她結(jié)工資。物業(yè)也是一樣，不能簡(jiǎn)單以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)維權(quán)。”張斌說(shuō)。
新規(guī)實(shí)施數(shù)月以來(lái)，還沒賣房業(yè)主未結(jié)清物業(yè)費(fèi)的情況。大興區(qū)是全市房屋交易量第二大區(qū)縣，每個(gè)月在400筆左右，這些結(jié)清的物業(yè)費(fèi)中，最低有補(bǔ)交一年的，多的則有補(bǔ)交好幾年上萬(wàn)元錢的。”張斌說(shuō)。
上周，在大興區(qū)房屋登記大廳，正在辦理過(guò)戶的張先生，把全年1000多元錢的物業(yè)費(fèi)結(jié)清了再辦過(guò)戶。我覺得這種方式很好，都結(jié)清了，買賣雙方也少了糾紛。”
解決之道：區(qū)縣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)擬納入物業(yè)立法
在近期召開的全市物業(yè)管理工作會(huì)上，大興等區(qū)縣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各個(gè)區(qū)縣，借鑒試點(diǎn)區(qū)縣的經(jīng)驗(yàn)，也推行這些新舉措。
物業(yè)費(fèi)調(diào)整不能簡(jiǎn)單按照政府定價(jià)、組織聽證來(lái)操作，這種方式看起來(lái)合理，實(shí)踐中行不通，政府定價(jià)實(shí)際上變成了固定價(jià)格，我們要建立物業(yè)費(fèi)隨人工、水、電等成本變化的動(dòng)態(tài)定價(jià)機(jī)制。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說(shuō)。
目前，北京已經(jīng)從市級(jí)層面開展了物業(yè)服務(wù)成本的調(diào)查和測(cè)算，下一步市住建委將會(huì)同市發(fā)改委定期向社會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)的供需雙方自主議價(jià)，形成合理的市場(chǎng)成交價(jià)格。
可以說(shuō)，試點(diǎn)區(qū)縣的創(chuàng)新做法，探索了破解物業(yè)管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是說(shuō)，行之有效的辦法要固定下來(lái)并全市鋪開。”市住建委負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)悉，北京市人大已將《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》列入五年立法計(jì)劃，相關(guān)部門正在著手準(zhǔn)備，結(jié)合各個(gè)區(qū)縣試點(diǎn)情況，參考其他省市經(jīng)驗(yàn)，在條例中設(shè)定專門條款，為北京市物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展提供法制保障。解決目前業(yè)主大會(huì)成立難及運(yùn)作不規(guī)范、業(yè)主欠費(fèi)、物業(yè)項(xiàng)目接撤管不順、物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)難、房屋管理雙軌制等突出問題。
