2015年06月11日訊 2015年樓市在4、5月成交量激增作用下急速回暖，特別是330”新政以來，無論是新房還是二手房市場，成交表現(xiàn)均極為搶眼。
以2015年5月來看，上海全市商品住宅成交量已高達(dá)143萬平方米，幾乎可與2009年行情相媲美。與此同時，在中高端項目成交助推下，5月全市商品住宅成交均價再度突破3萬元/平方米，為商品住宅交易有史以來第二次月度成交價突破3萬元/平方米，并創(chuàng)下歷史新高。
近年來，在樓板價不斷被刷新的前提下，近期政策又對改善型需求利好，加之前期剛性需求已得到充分釋放，而這部分剛需將逐步向改善過渡。
與此同時，2015年作為中國金融市場A股改革的元年，隨著部分股民在股市獲益，其意圖通過購置不動產(chǎn)以分化投資風(fēng)險，也將對商品住宅市場帶來一定的拉動作用。綜合以上因素推測，上海房價突破3萬元/平方米或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r間的主旋律。
住宅用地價格上漲或?qū)⑼苿臃績r
上海樓市經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，土地市場存量也越來越少，近年來每一次的土地出讓幾乎都成為開發(fā)商的爭奪戰(zhàn)，從而推高開發(fā)商拿地成本，那么作為房價成本重要組成部分的地價走高也將會對房價產(chǎn)生推動作用。
從2006年至今上海住宅類用地成交樓板價的走勢圖可以明顯地看出，近十年來上海土地樓板價呈現(xiàn)出逐步走高的趨勢，從2006年的2169元/平方米上漲到今年的12447元/平方米，上漲了近6倍，漲幅著實驚人。雖然受限購影響，2011-2012年成交樓板價有所回落，但近兩年上漲勢頭回升迅猛。而在樓板價近乎直線上漲的趨勢下，對開發(fā)商在上海拿地具有較大考驗。
商品住宅成交量雖波動明顯近期均價穩(wěn)中有漲
從上海近十年商品住宅月均成交量走勢來看，除2008年金融危機(jī)和2011-2012年受限購影響外，近十年來商品住宅月均成交量基本能維持在80萬平方米以上。
由于成交量受市場風(fēng)向，特別是政策影響較大，近十年上海市商品住宅成交量也呈現(xiàn)出明顯的波動狀態(tài)，且波動幅度較大。波動最大的是2009年，受金融危機(jī)影響，2008年樓市急速下滑，在政府一系列救市舉措下，2009年樓市大幅反彈，與2008年成交量相比，漲幅達(dá)到101%，樓市復(fù)蘇極為明顯。
樓市在成交量上波動極為明顯，房價有所波動，基本上表現(xiàn)出平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢。2006年至今，樓市成交價格呈現(xiàn)出階梯式上漲趨勢，且年度同比漲幅均上漲，最大增幅不超過35%，特別是近五年來，增幅波動較為穩(wěn)定，基本保持在10%以內(nèi)，表明價格有所穩(wěn)定。其中2011年受限購影響，商品住宅成交量急速下滑至近年來的最低點，其成交均價與2010年相當(dāng)。
政策利好：中高端購房需求加速入市
2015年開局以來，樓市利好政策不斷。年初兩會”政府工作報告中，明確指出2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類指導(dǎo)，支持自住及改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后330”政策的出臺，大大降低了二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，同時宣布個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。緊接著上海市公積金新政出臺，貸款額度加大，家庭最高可貸120萬。
此外，在貨幣政策上也有明顯放松，今年以來央行已實現(xiàn)兩次降息、兩次降準(zhǔn)，都為樓市創(chuàng)造了寬松的資金環(huán)境。這一系列的樓市利好政策，在帶動整體成交量上漲的同時，對改善型需求的釋放也起到了至關(guān)重要的作用。
2015年以來，改善型需求較為旺盛，特別是330”新政后，二套房貸的松動和稅費的減少對改善型需求的釋放起到了極大的促進(jìn)作用。中高端大戶型改善產(chǎn)品逐漸取代剛需產(chǎn)品成為市場新寵。
從近一年走勢來看，上海面積段在90-150平方米之間的商品住宅成交占比占據(jù)主導(dǎo)地位，2014年整體占比47%，今年占比則增加至近50%，漲幅較為明顯。特別是自去年12月以來，90平方米以上的商品住宅成交占比基本穩(wěn)居八成以上，月度平均占比達(dá)到82%，而去年1-11月月度成交占比僅為76%。
成交單價段方面，雖然3萬元/平方米以下的商品住宅仍占據(jù)市場主流，但從近期走勢來看，收窄之勢甚為明顯。特別是自今年3月以來，單價3萬元/平方米以上的商品住宅成交占比呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大之勢，5月成交占比達(dá)到38%，與去年30%的成交占比相比高出8個百分點。
從成交總價段來看，300萬以上的商品住宅成交占比基本呈階梯式上漲趨勢，今年300萬以上的成交占比已占據(jù)整體市場的五成份額。月度走勢上，去年300萬以上的商品住宅成交占比基本在45%以下，今年均已超過這個幅度，并且5月300萬以上的商品住宅成交占比已達(dá)到55%，與去年全年相比足足增長了一成。
上海新房均價站上3萬元/平方米
剛性需求在經(jīng)歷了前些年的集中釋放后已略顯透支，而在當(dāng)前政策對改善型需求的扶持下，中高端改善型需求將會集中涌現(xiàn)，5月的成交情況更是印證了這一觀點。5月，上海單價5萬元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成為有史以來最高點，且突破幅度明顯，距離上一次歷史最高點(2014年12月)足足多出273套，增幅高達(dá)31.0%。在中高端項目集中帶動下，5月上海商品住宅成交均價為31832元/平方米，已破歷史記錄，超過去年12月的30016元/平方米高點，且漲幅高達(dá)6.1%。
然而，這或許僅僅是一個開始，從2015年6月3日上海土地拍賣會多家品牌房企爭奪戰(zhàn)可以看出，市場正步入全面回暖的上升通道，開發(fā)商拿地意愿也愈發(fā)強(qiáng)烈。而隨著拿地成本的不斷攀升，房價上漲的可能性也越來越大；并且隨著中高端改善型需求日益旺盛，改善型置業(yè)將逐步取代剛需成為市場主流，今后上海樓市成交均價超過3萬元/平方米或?qū)⒊蔀槌B(tài)。
