中商數(shù)據(jù)聯(lián)合高德地圖描繪軟件發(fā)商圈

北京在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國(guó)榜首達(dá)772.8萬(wàn)人/日;
傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，新興商圈的項(xiàng)目的客流正在不斷提升，部分項(xiàng)目甚至超越傳統(tǒng)商圈項(xiàng)目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位; 預(yù)計(jì)出現(xiàn)成長(zhǎng)熱點(diǎn)TOP10潛力商圈：運(yùn)河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤?？偛炕?、西紅門(mén)、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。;
北京：近日，中商數(shù)據(jù)與高德地圖聯(lián)合發(fā)布了《北京出行與商圈趨勢(shì)大數(shù)據(jù)研究報(bào)告》，就北京城市出行大數(shù)據(jù)與消費(fèi)大數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析，這也是雙方團(tuán)隊(duì)首次聯(lián)手，歷時(shí)四個(gè)月，重磅出爐了此報(bào)告，旨在對(duì)北京城市潛力商圈及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。
北京市人均GDP已經(jīng)達(dá)到$17,139，超越上海$16,524，雖然支出與收入與上海相當(dāng)，但消費(fèi)率卻達(dá)到8.7%消費(fèi)意愿更加強(qiáng)烈。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，通常人均GDP達(dá)到$12,000時(shí)，中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)生。這意味著，北京的中產(chǎn)階級(jí)群體日漸龐大。
對(duì)于交通方面，顯然，北京是一個(gè)特別堵的城市，在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國(guó)榜首達(dá)772.8萬(wàn)人/日，部分線(xiàn)路日均客運(yùn)量超過(guò)百萬(wàn)?？梢哉f(shuō)，在北京不論是自駕車(chē)還是公交出行都是步履維艱。
膨脹的北京與外擴(kuò)的新商圈
隨著城市規(guī)劃和居住地的變遷，北京的商圈重心開(kāi)始由傳統(tǒng)商圈向新興商圈偏移，長(zhǎng)安街沿線(xiàn)以西單、王府井和CBD為代表的傳統(tǒng)商圈開(kāi)始受到新興商圈的分流，根據(jù)中商數(shù)據(jù)庫(kù)北京商業(yè)物業(yè)近10年的增量信息，北京的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)不斷向外環(huán)擴(kuò)張的趨勢(shì)。
雖然從整體關(guān)注來(lái)看傳統(tǒng)商圈依舊占據(jù)著重要的席位，但單體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力卻在下降，多年來(lái)的聚集帶來(lái)了傳統(tǒng)商圈的總體繁榮，也帶來(lái)了過(guò)度的競(jìng)爭(zhēng)。與此相反，分布在城市外圍的新興商圈，雖然整體關(guān)注度還無(wú)法與傳統(tǒng)商圈匹敵，但單體項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力卻遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)商圈。
(傳統(tǒng)商圈聚集度高，單體關(guān)注度低，新興商圈聚集度低，單體關(guān)注度高)
這其實(shí)主要是源于商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商圈的形成是通過(guò)不同商業(yè)的聚集，為消費(fèi)者提供更全面豐富的選擇而誕生的商業(yè)地理劃分。隨著購(gòu)物中心的發(fā)展，部分購(gòu)物中心不再依賴(lài)外部的補(bǔ)給，而是著力于打造項(xiàng)目整體的內(nèi)循環(huán)，使單體項(xiàng)目業(yè)態(tài)更豐富，品牌檔次更加的多樣化。
因此我們從品牌實(shí)力，關(guān)注度，客流，租金四個(gè)角度來(lái)評(píng)價(jià)購(gòu)物中心的熱度，對(duì)北京市購(gòu)物中心進(jìn)行了排名。排行榜可見(jiàn)，傳統(tǒng)商圈的項(xiàng)目依舊擁有品牌，客流的絕對(duì)實(shí)力，同時(shí)租金高昂，但傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，隨著部分新興商圈內(nèi)項(xiàng)目品牌實(shí)力的提升，以及低廉的租金，新興商圈的項(xiàng)目的客流正在不斷提升，部分項(xiàng)目甚至超越傳統(tǒng)商圈項(xiàng)目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位。
·傳統(tǒng)商圈駕車(chē)率高，新興商圈中產(chǎn)指數(shù)高
由于新興商圈的項(xiàng)目多分布在城市外圍，因此交通方式對(duì)于新興商圈的發(fā)展至關(guān)重要。上世紀(jì)80年代美國(guó)與日本的私家車(chē)增長(zhǎng)帶來(lái)了郊區(qū)型購(gòu)物中心的繁榮，然而北京的情況卻并非如此簡(jiǎn)單。北京的城市建城區(qū)面積僅次于上海，但城市化程度卻小于西安，這說(shuō)明北京的轄區(qū)面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海，但是卻有大量的待開(kāi)發(fā)區(qū)域。同時(shí)由于環(huán)境問(wèn)題的日益凸顯和人口的過(guò)快增長(zhǎng)，北京市出臺(tái)了一系列機(jī)動(dòng)車(chē)限行和限購(gòu)政策也在一定程度上抑制了自駕出行的比例。
我們特選取北京市代表性購(gòu)物中心進(jìn)行顧客畫(huà)像，可見(jiàn)從總體上來(lái)看，傳統(tǒng)商圈的駕車(chē)率略高于新興商圈，并且品牌實(shí)力強(qiáng)的品質(zhì)和品味型購(gòu)物中心駕車(chē)比例領(lǐng)先，但新興商圈的中產(chǎn)階級(jí)指數(shù)已經(jīng)超過(guò)傳統(tǒng)商圈，且部分項(xiàng)目建有大面積停車(chē)場(chǎng)，
舉例來(lái)說(shuō)，五棵松卓展購(gòu)物中心，頤堤港，以及西紅門(mén)薈聚購(gòu)物中心，停車(chē)的便利性提升了整體項(xiàng)目的駕車(chē)到達(dá)比例。但是也有部分購(gòu)物中心雖然擁有大量的中產(chǎn)階級(jí)顧客，但是駕車(chē)到達(dá)比例卻并不高，例如：朝陽(yáng)大悅城購(gòu)物中心，到店顧客機(jī)動(dòng)車(chē)保有量高達(dá)67%，但是選擇駕車(chē)到達(dá)的顧客卻僅有37%，大部分的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)者來(lái)自于周邊小區(qū)。
·居住地的變遷，小太陽(yáng)家庭落戶(hù)外環(huán)根據(jù)零售商業(yè)吸引力法則，商圈輻射能力的大小與購(gòu)物場(chǎng)所對(duì)消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi)場(chǎng)所感覺(jué)的時(shí)間距離阻力成反比，居住地附近的購(gòu)物中心無(wú)疑更具有優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)北京市城市功能區(qū)劃分規(guī)劃，北京將根據(jù)功能分為四部分，北京的居住地正在發(fā)生著變遷，城市核心區(qū)域的常住人口增長(zhǎng)放緩，近一半的人口居住在城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)常住人口也在快去的增長(zhǎng)。
居住區(qū)向外環(huán)擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯，新增購(gòu)房者60%為非京籍人員，以剛性需求為主，購(gòu)房年齡集中在27-34歲之間，熱門(mén)購(gòu)買(mǎi)區(qū)域?yàn)槲瀛h(huán)與六環(huán)外的城市發(fā)展新區(qū)。
居住人口的變遷同時(shí)帶來(lái)了業(yè)態(tài)的變革，例如近年來(lái)兒童業(yè)態(tài)的走紅，就與小太陽(yáng)家庭在新興商圈的居住人口變化相關(guān)，而新興的項(xiàng)目也皆把兒童作為主打特色，例如，北京住總?cè)f科廣場(chǎng)將屋頂花園有機(jī)結(jié)合，增添了親子游樂(lè)中心，小型動(dòng)物園，植物認(rèn)養(yǎng)等，頤堤港將后方的一片空地建設(shè)為戶(hù)外兒童公園，可以滿(mǎn)足不同年齡段兒童戲沙、攀爬等需求，定期還舉辦特色的主題活動(dòng)，華潤(rùn)五彩城不但擁有超大兒童區(qū)還引進(jìn)亞洲最大Snoopy Garden主題樂(lè)園。
·公共交通中軌道交通驅(qū)動(dòng)力大，公交顧客消費(fèi)力待釋放相對(duì)于駕車(chē)和步行，公共交通方式比較多樣化，但是由于人口和建成區(qū)面積的迅速擴(kuò)張，雖然公共交通總體發(fā)展速度加快，但人均擁有交通資源的數(shù)量仍有待提升。北京地鐵地圖描繪軟件在5年內(nèi)增加了200公里，但人均擁有通車(chē)?yán)锍滩簧唇怠?br /> 從總體來(lái)看，位于傳統(tǒng)商圈的項(xiàng)目由于多年的建設(shè)，公共設(shè)施更為完善，公共交通到達(dá)比例遠(yuǎn)高于新興商圈，而從軌道交通指數(shù)可以看出，傳統(tǒng)商圈項(xiàng)目公共交通到達(dá)性很大程度上受到軌道交通影響，軌道交通樞紐位置為客流集中地，例如西直門(mén)凱德mall位于西直門(mén)公交樞紐核心，承接公交，北京北站，及3條地鐵線(xiàn)路多方客流，愛(ài)琴海與新中關(guān)和西單大悅城均位于地鐵線(xiàn)路的交叉位置。
公共交通偏好人群以潛力消費(fèi)者為主，18-25歲客群高于平均水平，90后客群占據(jù)主導(dǎo)地位，他們是正在成長(zhǎng)起來(lái)的消費(fèi)群體，雖然當(dāng)前消費(fèi)能力仍然以中低端為主，但隨著年齡的增長(zhǎng)，社會(huì)角色的轉(zhuǎn)換，未來(lái)消費(fèi)力必會(huì)進(jìn)一步提升。
可見(jiàn)，城市空間快速擴(kuò)張，居住地整體外擴(kuò)，新興商圈孕育而生。隨之交通環(huán)境的不斷變化，諸如汽車(chē)限號(hào)、擁堵，軌道線(xiàn)路建成通車(chē)?yán)锍炭焖僭鲩L(zhǎng)等因素，也會(huì)加劇新興商圈對(duì)于核心傳統(tǒng)商圈的競(jìng)爭(zhēng)擠壓。中商數(shù)據(jù)根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)積累，從商業(yè)存量，住宅規(guī)劃，商業(yè)用地，人口密度，人口自然增長(zhǎng)，社會(huì)零售品銷(xiāo)售總額，擁堵指數(shù)七個(gè)維度，按照不同權(quán)重的評(píng)估系數(shù)計(jì)算。
臨近核心主城區(qū)的成熟居住組團(tuán)，例如、通州、大興，在政策利好下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和供地的加速，未來(lái)將把積淀的居住消費(fèi)潛力充分釋放。未來(lái)3-5年將新生潛力商圈，其中，預(yù)計(jì)出現(xiàn)成長(zhǎng)熱點(diǎn)TOP10潛力商圈：運(yùn)河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤?？偛炕?、西紅門(mén)、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。