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世邦魏理仕:亞洲寫字樓租金持續(xù)強勁增長

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2007年5月22日 北京 – 2007年第一季度,亞洲寫字樓市場發(fā)展迅速,大多數城市的頂級寫字樓租金創(chuàng)出歷史新高。金融服務領域的拓展為東京、香港和新加坡等區(qū)域內領先的全球商業(yè)中心的核心區(qū)域帶來巨大的增長動力。 自2006年12月中國政府進一步向外資銀行開放金融服務業(yè)以來,上海作為中國領先的金融中心已經從銀行業(yè)的發(fā)展中受益頗多。同時,在北京和廣州,跨國公司對寫字樓的需求十分強勁。印度受到外資青睞成為跨國公司新的落腳點,其各主要城市依舊面臨著寫字樓供應緊縮的狀況,在強勁需求的刺激下租金持續(xù)攀升。孟買、德里和班加羅爾在第一季度的租金呈現出兩位數增長,這也促使租戶加快了在非核心地帶擴張的步伐。

在東京,高檔寫字樓面積短缺以及租賃需求強勁促使租金上揚,進一步提升了東京業(yè)主所處的強勢地位。高端市場的平均租金,包括公共領域管理費,已經達到每月每坪56,750日元(每平方英尺13.51美元),季度環(huán)比增長2.7%,年度同比增長24.7%。凈可租賃面積為230萬平方英尺的四處甲級寫字樓在本季度被租賃一空。甲級寫字樓的空置率繼續(xù)縮緊,達到0.7%,下降了0.7個百分點。

盡管新加坡的寫字樓租賃市場出現供應緊張的局面,但市場表現依舊活躍,同時空置率也迅速降低。金融領域的不斷擴張繼續(xù)讓出租方占據主導地位。雖然今年第一季度早些時候新加坡國際基金大廈(59,000平方英尺) 竣工,但仍然無法緩解當前供應緊張的局面。甲級寫字樓的租金已經上升到平均每月每平方英尺8.60新加坡元(5.62美元),季度環(huán)比增長10.1%,年度同比增長 53.6%。

由于年初調整了年度租金,在2007年第一季度首爾甲級寫字樓市場的租金季度環(huán)比增長1.3% 。本季度四處總面積約168萬平方英尺的寫字樓投入市場。盡管新的樓盤帶來了新的存量和租賃業(yè)務,但空置率在市場積極吸納的作用下依舊繼續(xù)下降。

位于香港CBD的知名寫字樓需求依舊強勁,導致高端的甲級寫字樓存量有限。由于持續(xù)穩(wěn)固的需求,尤其是來自銀行和對沖基金方面的需求,CBD的租金迅速攀升。例如,某對沖基金以每月170港元每平方英尺的有效租金確認了國際金融中心二期5,000平方英尺的面積(可出租)。

中國大陸一線城市在2007年迎來供應高峰,但北京、上海和廣州都實現了持續(xù)性增長。在第一季度,這三座城市的凈吸納量達到440萬平方英尺。

上海寫字樓的平均租金一路上揚,季度環(huán)比增長2.5%,達到每月每平方米203.9元人民幣(每平方英尺2.45 美元)。本季度由于沒有新的供應,可用面積被迅速吸納,大量預先承諾得以兌現。全市的空置率為5.6%,較上一季度下降了2.1 個百分點。2007年第一季度北京寫字樓市場的交易量下降,主要因為恰逢新春佳節(jié),寫字樓租賃以及交易活動都受到季節(jié)性影響。高檔寫字樓的平均租金繼續(xù)保持平穩(wěn)增長,季度環(huán)比增長0.7%,至每月每平方米175.2 元人民幣(每平方英尺2.1美元)。位于CBD東部金融街的華貿中心A座和B座寫字樓以及北京金融城B座(北京銀行)本季度入市。由于新增160萬平方米寫字樓入市,本季度北京寫字樓的空置率將上升0.7個百分點至12.6% 。

在廣州,由于跨國公司搬遷或擴展業(yè)務,寫字樓租賃交易受到極大推動,其中甲級寫字樓市場以IT和金融行業(yè)最為活躍?;浐L旌映谴髲B定位是高端甲級樓盤,本季度開盤,租戶包括西門子, 已租下73,200平方英尺作為其華南區(qū)總部,以及知名運動品牌阿迪達斯(24,400平方英尺)。

2007年第一季度,臺北沒有新的樓盤落成,而預計直到2008年才會有新的樓盤落成,而這些新落成的樓盤大多留作自用。雖然成交量較最高的第四季度有所下降,但需求依舊強勁。大多數高端寫字樓都已出租完畢,畢馬威和ING人壽入駐臺北101,將該座大廈的出租率推高到70% 以上。甲級寫字樓的租金在本季也保持繼續(xù)上揚,而同時空置率在不斷縮緊,這一趨勢在本年度還將繼續(xù)。

在印度大多數城市的寫字樓供應仍然短缺而租金繼續(xù)上揚。德里和國家資本地區(qū)(NCR)的寫字樓租金再創(chuàng)新高。由于CBD寫字樓可用面積有限,這一趨勢開始轉移到郊區(qū),尤其在Gurgaon和Noida,并且將持續(xù)相對較長一個時期。孟買的空置率為2.1%,為第一季度的新低。由于租戶搬遷到其他次級市場中去,優(yōu)質寫字樓騰出來的空間很快被吸納,吸納方以金融機構為主,目的是平衡業(yè)務強化在其他地域的運營。 在班加羅爾,大多數的開發(fā)商選擇一竣工就招租,以期望得到更高的租金。CBD地帶的租金報價在2007年第一季度的季度環(huán)比增長15.4%以上,由于一些租賃到期促成了多筆可觀的交易。

在東南亞的其他地方,預計菲律賓的 BPO/呼叫中心領域將繼續(xù)帶動馬尼拉市寫字樓市場。在Makati CBD,強勁的需求和有限的供應使租金進一步攀升,以致于很多呼叫中心公司紛紛搬離Makati,選擇像 Eastwood 、Alabang等這樣租金相對便宜的地方。

雅加達和吉隆坡的寫字樓市場非常活躍,這兩個城市在租金方面都獲得明顯增長。在2007年第一季度,在胡志明市的寫字樓市場仍然強勁的需求帶動之下,盡管有634,430平方英尺的非甲級寫字樓投入市場,該市各個檔次寫字樓的出租率依舊達到創(chuàng)紀錄的97%之高。由于泰國政治不穩(wěn)定以及對外資政策的不確定,曼谷的高端寫字樓一直處于疲軟狀態(tài)。很多公司由于采用“觀望”態(tài)度而造成需求疲軟。

放眼未來,我們預計在亞洲,大多數寫字樓市場的需求動力將保持強勁態(tài)勢。隨著區(qū)域商業(yè)環(huán)境不斷改善,企業(yè)租戶將需要承租更多面積,從而促使他們必須在完工之前對高端寫字樓做出預定,或者需要付出更多的費用以進駐知名的辦公場所。

鑒于某些公司努力尋求更低成本、更大樓面的辦公場所,這種向周邊擴散的趨勢將在一些大城市繼續(xù),這類公司也將搬離核心地帶,進駐到正在興起的商務園區(qū)。

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