2015年物業(yè)服務(wù)公司開始由烏雞變鳳凰。陸續(xù)有4家物業(yè)服務(wù)公司在國內(nèi)新三板上市，對(duì)于這些大牌房企來講，強(qiáng)推物業(yè)服務(wù)公司上市的背后隱藏著哪些大謀略?
謀略之一 ——上市謀劃萬億市值大平臺(tái)
從未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于房企來講，未來競(jìng)爭的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。因此，上述房企重組形成巨無霸”聯(lián)合體之后勢(shì)必將觸角伸向存量房領(lǐng)域，在存量房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)幾何級(jí)的規(guī)模增長。而物業(yè)管理將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是這些品牌房企構(gòu)建萬億大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。
從資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的認(rèn)可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股價(jià)一路攀升，甚至市值超過花樣年，資本市場(chǎng)比較認(rèn)可物業(yè)服務(wù)公司的未來成長前景。隨后，2015年上半年，浙江開元物業(yè)、北京東光物業(yè)、珠海丹田物業(yè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)登陸新三板。萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)服務(wù)公司也不示弱，也正行進(jìn)在上市的路上，物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)口”來臨，物業(yè)管理行業(yè)的公司尤其是品牌房企的物業(yè)服務(wù)公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺(tái)。
可以預(yù)見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)服務(wù)公司完成上市，后期這些大牌企業(yè)勢(shì)必會(huì)利用資本市場(chǎng)的力量整合更多適合自己的物業(yè)服務(wù)公司來擴(kuò)大自己的規(guī)模，打造其萬億市值大平臺(tái)，并依靠增值服務(wù)來滿足客戶需求，并獲得一定的盈利。
謀略之二——輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)
從樓市下半場(chǎng)的行業(yè)特征來看，行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為新常態(tài)”，這是大多數(shù)房企必須面對(duì)的問題。而從短期內(nèi)來看，市場(chǎng)基本面尚未完全復(fù)蘇，好在對(duì)房企來講，今年降成本，提利潤”是主旋律，2014年上市房企凈利潤率為10%，并且還會(huì)降，當(dāng)前房企還很難通過漲價(jià)提高利潤率。此時(shí)，對(duì)于房企來講，除了調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施降低成本之外，也開始探索輕資產(chǎn)”模式。
輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益(重資產(chǎn)模式)走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。
從物業(yè)管理的角度來看，由于樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，購房者(社區(qū)居民)的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著在存量房市場(chǎng)領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)公司可以大有所為，并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤率、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
以彩生活為例，近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單，2011年其收入是1.47億元，2014年是3.89億元，2011年的毛利是0.69億元，2014年是3.1億元，2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看，2013年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的凈利潤率約為5.6%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。
從上述分析可知，對(duì)于萬科、中海、綠城等品牌房企來講，要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，提升利潤率，規(guī)避以銷售為主的規(guī)?；氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把握資本市場(chǎng)風(fēng)口”來臨的階段，布局物業(yè)管理行業(yè)及提供增值服務(wù)必不可少。
謀略之三——以服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益
從業(yè)主的需求來看，需求是繁雜的，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務(wù)領(lǐng)域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價(jià)值的需求，并在服務(wù)載體上緊跟時(shí)代創(chuàng)新，形成自己的增值服務(wù)的特色，是決定這個(gè)模式能否成功的關(guān)鍵。
從物業(yè)服務(wù)公司增值服務(wù)收益來源來講，大體上可以分為三類：
第一、社區(qū)增值服務(wù)收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。
開發(fā)商在開發(fā)階段其實(shí)就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)服務(wù)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)服務(wù)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)服務(wù)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。
第二、金融收入，主要是小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等，物業(yè)服務(wù)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。
第三、資產(chǎn)收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面。
