當(dāng)初創(chuàng)立這個(gè)號(hào)的時(shí)候，就是希望通過(guò)一些我們大家經(jīng)常發(fā)生的行為，來(lái)總結(jié)出一些可以作用于商業(yè)世界尤其是店鋪經(jīng)營(yíng)過(guò)程上面的規(guī)律。
比如
“即便在當(dāng)下消費(fèi)升級(jí)以及互聯(lián)網(wǎng)覆蓋越來(lái)越大的市場(chǎng)環(huán)境下，門(mén)店位置即便不再成為門(mén)店盈利的決定性因素，但因店鋪位置而可以直接攫取到的線下流量，依舊是我們開(kāi)店者需要追求的目標(biāo)?！奔础跋Ｍ軌蛟谫Y金有限情況下，租到人流、租金等最好的店鋪位置”
基于這樣的一個(gè)目的，近期余默打算圍繞“店鋪選址”進(jìn)行兩個(gè)內(nèi)容：
1店鋪選址中，宏觀概念上的方法
2店鋪選址中基于日常行為總結(jié)一些小技巧。
今天首先來(lái)第一個(gè)內(nèi)容：
店鋪選址中，宏觀概念上的方法
任何事情，都需要先清楚底層的指導(dǎo)邏輯，才能更好的解決問(wèn)題。
關(guān)于選址這件事情，一般流程不外以下兩種：
1.先有項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行選址
2.先有店鋪，根據(jù)店鋪尋找項(xiàng)目
本文僅講述“先有項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行選址”。因?yàn)椤暗郎唬簧?，二生三，三生萬(wàn)物”第一種流程融通以后，對(duì)于第二種流程，自然已得心法了。在這里，我推薦個(gè)人總結(jié)的選址宏觀概念上的核心思想:
匹配思維
如果將我們要做的店鋪類(lèi)項(xiàng)目（打算開(kāi)一個(gè)美容院、便利店）當(dāng)成自己的孩子，項(xiàng)目最終嵌入的商圈（在哪個(gè)商圈租一個(gè)店鋪用于開(kāi)我們想開(kāi)的店）當(dāng)成為孩子尋找的課業(yè)輔導(dǎo)老師。那整個(gè)選址過(guò)程便是：給孩子找到一個(gè)能讓孩子喜歡又能讓孩子得到進(jìn)步的老師。也就是如何將我們想要開(kāi)的店鋪與最合適的商圈匹配起來(lái)，通常兩者匹配度越高，表明店鋪在該商圈內(nèi)所釋放的店鋪能力越強(qiáng)，自然店鋪效益也就越好了。
匹配思維來(lái)源于我們的日常生活行為，例如結(jié)婚，就是找一個(gè)異性與自己進(jìn)行匹配，匹配度越高，便自然越幸福了，因此，不要把選址想的太難，選址需要解決的就是如何將店鋪與商圈的匹配度達(dá)到最高。
---------這個(gè)就是選址中的匹配思維
匹配思維的1+4
1.不要用店鋪能力去挑戰(zhàn)商圈屬性----選址的指導(dǎo)思想
太多歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，凡是違背客觀存在的努力，其結(jié)果必然是失敗。
商圈內(nèi)客流的多少、商圈內(nèi)客流的社會(huì)角色、商圈內(nèi)客流的生活工作節(jié)奏等等。都是客觀存在的，也就是我們無(wú)法違背無(wú)法改變的。正確的做法便是總結(jié)發(fā)現(xiàn)出這些客觀存在以后加以利用、延展、推動(dòng)以達(dá)到我們的目的。
在這里有很多例子，比如開(kāi)在勞動(dòng)市場(chǎng)里的高端服裝店、開(kāi)在老小區(qū)附近的商務(wù)咖啡館。如果不是有其他目的，一般這樣的行為，都是基于開(kāi)店人自己的主觀臆想。
4.1全面了解預(yù)開(kāi)設(shè)的店鋪：
不論店鋪提供的產(chǎn)品，是有形產(chǎn)品，例如餐飲、服裝、便利店，抑或無(wú)形產(chǎn)品，例如房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等。都需要先期明確出產(chǎn)品的所有信息，諸如餐飲類(lèi)，快餐還是正餐，品類(lèi)屬性上是像漢堡炸雞一類(lèi)的小吃、小食還是像黃燜雞米飯、真功夫一類(lèi)的傳統(tǒng)品類(lèi)；服裝是歸屬于時(shí)尚職業(yè)類(lèi)、學(xué)生潮流類(lèi)、還是中年老年類(lèi)，產(chǎn)品的平均售價(jià)是高于行業(yè)平均價(jià)格還是低于行業(yè)平均價(jià)格。產(chǎn)品提供速度平均時(shí)長(zhǎng)，例如上餐速度、買(mǎi)一件衣服的速度、提供一次家政的速度。要盡量全面，尤其涉及到關(guān)鍵因此（決定將其作為主打特點(diǎn)或前提成立的基礎(chǔ)點(diǎn)，例如快餐的快是一個(gè)行業(yè)基礎(chǔ)點(diǎn)）在這里，提供一份清單：
產(chǎn)品形態(tài)：
有形還是無(wú)形
產(chǎn)品歸類(lèi)：服務(wù)類(lèi)，傳統(tǒng)類(lèi)，時(shí)尚類(lèi)，短線類(lèi)，長(zhǎng)線類(lèi)
產(chǎn)品特點(diǎn)：價(jià)格，上餐速度，份量，質(zhì)量，利潤(rùn)，表面特征（顏值），便攜性
產(chǎn)品所屬品類(lèi)中的基礎(chǔ)特點(diǎn)：例如所有快餐必須快，所有時(shí)尚服裝店一定裝修新潮
準(zhǔn)備要推的產(chǎn)品最大特點(diǎn)：
4.2類(lèi)商圈匹配
一個(gè)城市有無(wú)數(shù)個(gè)商圈，如果對(duì)于目標(biāo)城市已經(jīng)很熟悉了，那么這項(xiàng)工作可以在紙上完成，如果不了解，則需先去了解城市內(nèi)分布的各個(gè)商圈特點(diǎn)，直接去尋找對(duì)應(yīng)的商圈。
商圈從屬性上一般分為：
客流類(lèi)商圈：機(jī)場(chǎng)，商圈只存于機(jī)場(chǎng)內(nèi)部，候機(jī)時(shí)間長(zhǎng)，總客流人數(shù)低，候機(jī)時(shí)客流狀態(tài)處于無(wú)事可做。火車(chē)站、汽車(chē)站：客流節(jié)奏快，客流心態(tài)一般是急躁（急著去往某地）的
社區(qū)類(lèi)商圈：醫(yī)院，對(duì)于食物要求較高，客流一般較為集中，并且早上空腹者較多；寫(xiě)字間：包容性比較強(qiáng)，寫(xiě)字間的屬性尤其需要注意如果整個(gè)屬于裝修、建筑一類(lèi)這種的第二產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字間群，那么對(duì)于食物主要傾向于低價(jià)量大，對(duì)于用品傾向于性?xún)r(jià)比。其他的類(lèi)似與服務(wù)業(yè)、零售業(yè)等寫(xiě)字間群，包容性則比較大，各種需求也就不盡相同；學(xué)校：小學(xué)，無(wú)直接購(gòu)買(mǎi)力，需要通過(guò)孩子影響家長(zhǎng)；初高中，定額購(gòu)買(mǎi)力，其購(gòu)買(mǎi)力是在一定范疇內(nèi)的，大學(xué)，高定額購(gòu)買(mǎi)力。共通性為，非理性消費(fèi)；老居民區(qū)：本地人年齡較大，年輕人以外地人為主；新居民區(qū)：上班族以及年輕人居多
復(fù)合型商圈：上述任兩者或兩者以上交叉，共存于一個(gè)商圈，這一類(lèi)商圈一般屬于城市中的核心商圈。所以大多數(shù)城市的第一個(gè)商圈都是在火車(chē)站附近進(jìn)行延伸的。
店中店：每一個(gè)商城、美食廣場(chǎng)等均有各自對(duì)應(yīng)主題定位，例如批發(fā)市場(chǎng)、平價(jià)市場(chǎng)、高端商城等。
基于這些信息，我們就可以通過(guò)匹配思維，來(lái)尋找預(yù)開(kāi)設(shè)店鋪與哪一個(gè)商圈匹配度更高。
例如，快餐，上餐速度最快為10分鐘，那么就需要區(qū)分哪些商圈對(duì)于速度為第一需求，同時(shí)要求的是大于10分鐘。這個(gè)時(shí)候可能就會(huì)圈下幾個(gè)商圈了。同理，服裝，時(shí)尚類(lèi)，每次購(gòu)買(mǎi)過(guò)程約為半小時(shí)，那么基本就應(yīng)該鎖定的是客流店以及寫(xiě)字間客群店了，零售店內(nèi)銷(xiāo)售的產(chǎn)品整體屬于進(jìn)口商品居多還是國(guó)產(chǎn)的低廉產(chǎn)品居多，自然決定需要以購(gòu)買(mǎi)力為第一判定標(biāo)準(zhǔn)。
4.3類(lèi)商圈下的目標(biāo)商圈分析
在這階段，就進(jìn)入到了商圈比較的階段，例如滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)力高的商圈一共有兩個(gè)，那么到底哪一個(gè)商圈更合適呢？一般可以通過(guò)下列幾個(gè)途徑：
途徑之商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息的整理：尋找商圈內(nèi)與自己相近或可能成為自己競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的店鋪狀態(tài)（生意好壞、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、商圈內(nèi)具體位置屬于客流走向的上游位，還是客流下游位）
途徑之商圈現(xiàn)在能力：商圈內(nèi)整體客流的消費(fèi)力，通過(guò)觀察商圈內(nèi)所有店鋪的生意狀況進(jìn)行判斷。
途徑之商圈成本：商圈內(nèi)的平均房租、兌費(fèi)
途徑之商圈發(fā)展?jié)摿Γ荷倘ξ磥?lái)三年的發(fā)展，是擴(kuò)張發(fā)展，還是會(huì)存在修地鐵蓋房子拆遷等縮水發(fā)展。
途徑之我們的商圈成本預(yù)算（關(guān)鍵點(diǎn)）:能夠用于預(yù)開(kāi)設(shè)店鋪的租金、兌費(fèi)總額。
在這個(gè)模塊中，需要注意：成本大于一切。不要為開(kāi)店讓自己的負(fù)債過(guò)多，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。如果A商圈內(nèi)的開(kāi)店成本遠(yuǎn)超預(yù)算，那么就選擇B商圈。
除此以外，還有兩條選擇標(biāo)準(zhǔn)：
1.優(yōu)先選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的商圈。優(yōu)先選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Γ辽俨粫?huì)短期內(nèi)縮水的商圈，千萬(wàn)不要認(rèn)為因?yàn)樯倘Χ唐诳s水了，成本低了，等熬過(guò)去，自然就升值了，這個(gè)等待的過(guò)程，經(jīng)常不是我們能夠控制的，風(fēng)險(xiǎn)性太大。
2.優(yōu)先選擇能夠拿到上客流位置的商圈。這一階段結(jié)束，就可以圈定商圈了，那么就在鎖定商圈內(nèi)進(jìn)行店鋪尋找即可。
可是到了這個(gè)階段，經(jīng)常會(huì)發(fā)生的一個(gè)事情是，想開(kāi)店是商圈內(nèi)，當(dāng)下并無(wú)可租賃的門(mén)市，怎么辦呢？
4.4商圈決定匹配：成立商圈內(nèi)信息檔案。
當(dāng)我們鎖定想要開(kāi)店的商圈，經(jīng)常會(huì)發(fā)生的事情就是，該商圈內(nèi)并沒(méi)有對(duì)外出租出兌的房源，而這個(gè)時(shí)候就需要我們成立商圈內(nèi)信息檔案了-----目標(biāo)商圈內(nèi)所有店鋪明細(xì)：
店鋪名稱(chēng)：
店鋪類(lèi)別：
店鋪面積：
店鋪位置：
店鋪生意狀況：
店鋪人員：
通過(guò)檔案，能夠總結(jié)出的不好的店鋪動(dòng)態(tài)，判斷該店鋪是否是我們目前在該商圈內(nèi)能夠挖掘到的最好位置店鋪，如果是，則必須獲取到店鋪老板的信息，主動(dòng)出擊與店鋪老板約談兌店事宜。
文章到這里就要結(jié)束了。關(guān)于如何進(jìn)行談判，詳見(jiàn)后續(xù)文章之《選址：翹店談判策略》。關(guān)于針對(duì)商圈內(nèi)具體店鋪位置選擇，則需各行業(yè)具體實(shí)操。關(guān)于內(nèi)容《店鋪選址中基于日常行為反應(yīng)出的選址技巧》將與下一次的文章中詳細(xì)描述。
